Verkaufen statt vererben: Wann das Verkäuferdarlehen zur Steuerfalle werden kann

Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine Steuerberatung dar. Immobilienübertragungen, Verkäuferdarlehen, Schenkungen und erbschaftsteuerliche Gestaltungen sind stark vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Vor einer Umsetzung sollten zwingend ein Steuerberater sowie gegebenenfalls ein Fachanwalt und Notar hinzugezogen werden.

Wer sich derzeit mit der Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation beschäftigt, stößt immer häufiger auf ein vermeintlich besonders attraktives Modell: Eltern sollen ihr Haus nicht verschenken und später auch nicht vererben, sondern bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder verkaufen. Das Kind bezahlt den Kaufpreis jedoch nicht über eine Bank. Stattdessen gewähren die Eltern dem Kind ein Verkäuferdarlehen oder stunden den Kaufpreis.

Anschließend können die Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen, beispielsweise über einen Mietvertrag. Gleichzeitig besteht eine Kaufpreisforderung der Eltern gegenüber dem Kind. Diese Forderung kann später schrittweise reduziert oder innerhalb der verfügbaren Schenkungsteuerfreibeträge teilweise erlassen werden.

Das Modell wird inzwischen teilweise als eine Art Wundermittel gegen die Erbschaftsteuer dargestellt. Tatsächlich kann es steuerlich ausgesprochen interessant sein. Es kann aber ebenso zu einem schlechten Ergebnis führen, wenn nur die Vorteile betrachtet und insbesondere die Konsequenzen eines späteren Erbfalls übersehen werden.

Der entscheidende Punkt lautet deshalb: Der Verkauf des Hauses allein beseitigt das Vermögen der Eltern nicht.

Wie funktioniert das Modell?

Angenommen, ein Vater besitzt ein Haus mit einem Wert von 800.000 Euro. Er verkauft dieses Haus für 800.000 Euro an seinen Sohn.

Der Sohn verfügt jedoch nicht über das entsprechende Kapital. Deshalb wird vereinbart, dass er dem Vater den Kaufpreis schuldet und diesen beispielsweise über viele Jahre zurückzahlt.

Nach Vollzug des Kaufvertrages hat sich die Vermögenssituation folgendermaßen verändert:

Vor dem Verkauf besitzt der Vater eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro.

Nach dem Verkauf besitzt der Sohn die Immobilie. Der Vater besitzt dafür eine Forderung gegen seinen Sohn über 800.000 Euro.

Steuerlich interessant ist zunächst, dass bei einem Grundstücksverkauf zwischen Eltern und Kindern grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer anfällt. § 3 Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz nimmt Grundstückserwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ausdrücklich von der Besteuerung aus. Quelle: § 3 Grunderwerbsteuergesetz – Gesetze im Internet

Auch eine zinslose Kaufpreisstundung kann grundsätzlich möglich sein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24. März 2026, Az. VIII R 30/24, entschieden, dass bei einer ausdrücklich vereinbarten zinslosen Stundung nicht automatisch ein fiktiver Zinsanteil als steuerpflichtiger Kapitalertrag des Verkäufers angesetzt werden darf. Die konkrete Vertragsgestaltung bleibt dabei entscheidend. Quelle: BFH, Urteil vom 24. März 2026 – VIII R 30/24

Damit besitzt das Modell durchaus interessante steuerliche Eigenschaften. Eine automatische Befreiung von der späteren Erbschaftsteuer ergibt sich daraus jedoch gerade nicht.

Der entscheidende Denkfehler: Das Vermögen ist nicht verschwunden

Genau hier liegt das häufigste Missverständnis.

Vor dem Verkauf besitzt der Vater:

Haus: 800.000 Euro

Nach dem Verkauf besitzt der Vater:

Forderung gegen das Kind: 800.000 Euro

Das Vermögen wurde damit zunächst lediglich umgeschichtet.

Aus einer Immobilie ist eine Forderung geworden.

Solange diese Forderung besteht, befindet sich weiterhin ein entsprechender Vermögenswert bei den Eltern. Stirbt der Vater, bevor das Verkäuferdarlehen vollständig zurückgezahlt oder wirksam reduziert worden ist, kann die verbleibende Forderung Bestandteil seines Nachlasses sein.

Der Hausverkauf an sich hat dann keineswegs dazu geführt, dass dieser Vermögenswert aus dem späteren Nachlass verschwunden wäre.

„Aber das Kind schuldet das Geld doch selbst“ – genau hier lauert die Falle

Besonders interessant wird die Situation, wenn ausgerechnet das Kind Erbe wird, das gleichzeitig Schuldner des Verkäuferdarlehens ist.

Angenommen, der Sohn schuldet seinem Vater beim Tod noch 600.000 Euro. Der Sohn wird gleichzeitig Alleinerbe.

Zivilrechtlich treffen damit Forderung und Schuld bei derselben Person zusammen. Man könnte deshalb zunächst vermuten:

„Dann schuldet der Sohn sich das Geld praktisch selbst. Die Forderung müsste damit doch verschwinden.“

Erbschaftsteuerlich funktioniert diese Überlegung jedoch nicht.

§ 10 Abs. 3 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz regelt ausdrücklich:

„Die infolge des Anfalls durch Vereinigung von Recht und Verbindlichkeit oder von Recht und Belastung erloschenen Rechtsverhältnisse gelten als nicht erloschen.“

Quelle: § 10 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – Gesetze im Internet

Das bedeutet vereinfacht: Die Forderung wird bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs nicht deshalb ignoriert, weil Schuldner und Erbe nun dieselbe Person sind.

Genau hier kann das vermeintliche Steuersparmodell unangenehm überraschen.

Wer ein Haus für 800.000 Euro an sein Kind verkauft und beim Tod noch eine Kaufpreisforderung von 600.000 Euro besitzt, hat nicht automatisch einen steuerfreien Zustand geschaffen. Statt des Hauses kann nun die Forderung Gegenstand des steuerpflichtigen Erwerbs sein.

Erst die Reduzierung der Forderung verändert die Situation

Der eigentliche erbschaftsteuerliche Hebel liegt deshalb häufig nicht im Verkauf, sondern in der anschließenden Reduzierung der Kaufpreisforderung.

Ein Elternteil kann beispielsweise auf einen Teil seiner Forderung verzichten. Durch einen solchen Forderungsverzicht wird das Kind wirtschaftlich bereichert. Steuerlich kann darin eine freigebige Zuwendung und damit eine Schenkung liegen.

§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG definiert als Schenkung unter Lebenden grundsätzlich jede freigebige Zuwendung, soweit der Empfänger dadurch auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Quelle: § 7 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz

Für Kinder beträgt der persönliche Freibetrag gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich 400.000 Euro. Quelle: § 16 ErbStG – Freibeträge

Damit können solche Forderungen langfristig und geplant reduziert werden. Entscheidend ist jedoch erneut der zeitliche Faktor. Frühere Erwerbe innerhalb des gesetzlichen Zehnjahreszeitraums werden bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer berücksichtigt.

Das Verkäuferdarlehensmodell funktioniert deshalb besonders gut, wenn frühzeitig geplant wird und ausreichend Zeit zur Verfügung steht.

Wer dagegen erst sehr spät mit der Gestaltung beginnt und kurz darauf verstirbt, kann eine erhebliche Restforderung im Nachlass hinterlassen.

Das Haus befindet sich dann zwar längst beim Kind. Das steuerliche Problem ist aber möglicherweise nur vom Haus auf die Kaufpreisforderung verlagert worden.

Besonders kritisch kann es beim selbstgenutzten Familienheim werden

Gerade beim klassischen Elternhaus sollte noch ein weiterer Punkt beachtet werden, der in vereinfachten Darstellungen des Verkäuferdarlehensmodells leicht untergeht.

Das deutsche Erbschaftsteuerrecht kennt eine besondere Steuerbefreiung für das Familienheim.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kann ein Kind ein Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei von einem Elternteil erben. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erblasser das Objekt bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt hat beziehungsweise aus zwingenden Gründen an der Nutzung gehindert war und das Kind die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken bestimmt.

Bei Kindern ist die Begünstigung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Quelle: § 13 ErbStG – Steuerbefreiung des Familienheims

Der Bundesfinanzhof hat diese Regelung zuletzt mit Urteil vom 17. Juni 2026, Az. II R 27/23, behandelt. In dem Verfahren bestätigte der BFH die grundsätzliche Steuerbefreiung des Familienheims und beschäftigte sich insbesondere damit, welcher Grundstücksumfang der Begünstigung zugerechnet werden kann. Quelle: BFH, Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23

Das kann bei hochwertigen Immobilien enorme Auswirkungen haben.

Angenommen, ein Vater besitzt ein selbstgenutztes Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche. Der steuerliche Wert beträgt eine Million Euro. Sein Sohn erbt das Haus, nutzt es selbst und erfüllt sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen.

Dann kann grundsätzlich der vollständige Wert dieses Familienheims von der Erbschaftsteuerbefreiung erfasst werden.

Der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro steht daneben grundsätzlich für weiteres Vermögen zur Verfügung.

Verkauft der Vater dieselbe Immobilie dagegen fünf Jahre vor seinem Tod an den Sohn und besteht beim Tod noch eine Kaufpreisforderung von beispielsweise 700.000 Euro, sieht die Situation vollkommen anders aus.

Das Familienheim befindet sich nicht mehr im Nachlass.

Der Sohn kann dieses Haus beim Tod des Vaters nicht mehr erben, weil es ihm bereits gehört.

Im Nachlass befindet sich stattdessen eine Geldforderung von 700.000 Euro.

Und eine gewöhnliche Kaufpreisforderung ist kein Familienheim.

Damit kann eine Gestaltung, die ursprünglich zur Einsparung von Erbschaftsteuer vorgenommen wurde, im konkreten Fall sogar dazu führen, dass eine sehr wertvolle Steuerbefreiung verloren geht.

Die 200 Quadratmeter bedeuten nicht „200 Quadratmeter sind immer steuerfrei“

Auch bei der Familienheimregelung lohnt ein genauer Blick.

Der Bundesfinanzhof hatte 2026 beispielsweise über ein Familienheim mit 235 Quadratmetern Wohnfläche zu entscheiden. Begünstigt waren davon nur 200 Quadratmeter. Der BFH legte für die Berechnung entsprechend das Verhältnis von 200 zu 235 zugrunde. Quelle: BFH II R 27/23 – Entscheidung zum Familienheim

Bei einem Haus mit weniger als 200 Quadratmetern kann dagegen bei Erfüllung aller Voraussetzungen grundsätzlich das gesamte Familienheim begünstigt sein.

Das ist insbesondere bei sehr wertvollen Immobilien interessant, weil die Vorschrift keine pauschale Wertobergrenze von beispielsweise 500.000 oder einer Million Euro enthält. Entscheidend sind vielmehr die gesetzlichen Voraussetzungen und bei Kindern insbesondere die Wohnflächenbegrenzung.

Verkäuferdarlehen und Nießbrauch sind unterschiedliche Modelle

Häufig werden außerdem mehrere Gestaltungen miteinander vermischt.

Beim Nießbrauch überträgt ein Eigentümer die Immobilie auf das Kind, behält sich aber weitgehende Nutzungsrechte vor. Je nach Ausgestaltung kann er weiterhin selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Bei einem Verkauf mit anschließender Rückvermietung ist die Situation eine andere. Das Kind wird Eigentümer und Vermieter. Die Eltern schließen anschließend einen Mietvertrag mit ihrem Kind und zahlen tatsächlich Miete.

Beide Modelle können sinnvoll sein. Sie verfolgen jedoch unterschiedliche steuerliche und wirtschaftliche Ziele und sollten nicht miteinander gleichgesetzt werden.

Die Rückvermietung an die Eltern muss steuerlich funktionieren

Wird das Haus nach dem Verkauf tatsächlich an die Eltern vermietet, erzielt das Kind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei Angehörigenverträgen muss die Gestaltung allerdings tatsächlich durchgeführt werden. Hinzu kommen besondere Regeln für verbilligte Vermietungen.

Nach § 21 Abs. 2 EStG wird eine Wohnungsvermietung bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Beträgt die Miete bei einer dauerhaft angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt sie grundsätzlich als entgeltlich. Quelle: § 21 Einkommensteuergesetz – Vermietung und Verpachtung

Es reicht deshalb nicht, lediglich auf dem Papier einen Kaufvertrag, einen Mietvertrag und ein Verkäuferdarlehen zu erstellen.

Das Modell muss wirtschaftlich und steuerlich konsistent ausgestaltet und tatsächlich durchgeführt werden.

Auch die mögliche Einkommensteuer beim Verkauf darf nicht vergessen werden

Ein weiterer Stolperstein kann bereits beim Verkauf der Immobilie entstehen.

§ 23 EStG erfasst grundsätzlich private Grundstücksveräußerungen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Eine wichtige Ausnahme betrifft Immobilien, die im gesetzlichen Umfang selbst zu Wohnzwecken genutzt wurden. Quelle: § 23 Einkommensteuergesetz – Private Veräußerungsgeschäfte

Bei einem seit Jahrzehnten selbstgenutzten Elternhaus wird diese sogenannte Spekulationsbesteuerung häufig kein Problem darstellen.

Bei einer erst vor wenigen Jahren angeschafften vermieteten Immobilie kann sie dagegen erheblich werden.

Auch deshalb verbietet sich eine pauschale Empfehlung.

Warum das Modell trotzdem sehr interessant sein kann

All diese Einschränkungen bedeuten ausdrücklich nicht, dass der Verkauf an die Kinder mit Verkäuferdarlehen eine schlechte Gestaltung wäre.

Im richtigen Fall kann das Modell ausgesprochen attraktiv sein.

Der Verkauf zwischen Eltern und Kindern kann ohne Grunderwerbsteuer erfolgen. Das Kind erhält bereits zu Lebzeiten das Eigentum. Zukünftige Wertsteigerungen finden anschließend grundsätzlich beim Kind statt und erhöhen nicht mehr den Immobilienbestand der Eltern.

Bei vermieteten Immobilien kann außerdem ein weiterer erheblicher Vorteil entstehen: Das Kind tätigt einen entgeltlichen Erwerb und erhält damit grundsätzlich eigene Anschaffungskosten für die Immobilie. Der auf das Gebäude entfallende Anteil kann Grundlage für die steuerliche Abschreibung sein.

Gerade bei einer Immobilie, die sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz befindet und bei den Eltern bereits weitgehend abgeschrieben ist, kann dies ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil sein.

Das Modell kann deshalb insbesondere bei vermieteten Immobilien deutlich attraktiver sein als bei einem klassischen selbstgenutzten Familienheim.

Das eigentliche Problem ist die pauschale Empfehlung

Problematisch ist deshalb nicht das Verkäuferdarlehen selbst.

Problematisch ist die Darstellung, es handele sich um einen einfachen Trick nach dem Muster:

„Haus an das Kind verkaufen und damit die Erbschaftsteuer umgehen.“

So einfach funktioniert es nicht.

Ein Verkauf kann aus

800.000 Euro Immobilienvermögen

zunächst lediglich

800.000 Euro Forderungsvermögen

machen.

Erst die anschließende Tilgung, Schenkung oder anderweitige wirksame Reduzierung dieser Forderung verändert das Vermögen der Eltern tatsächlich.

Gleichzeitig können durch den vorzeitigen Verkauf andere steuerliche Vorteile verloren gehen, insbesondere die Familienheimbefreiung im Erbfall.

Fazit: Ein starkes Instrument, aber es will auch korrekt angewendet werden

Das Verkäuferdarlehensmodell kann ein sehr leistungsfähiges Instrument der vorweggenommenen Vermögensnachfolge sein.

Es kann Grunderwerbsteuer vermeiden, eine langfristige Vermögensübertragung ermöglichen, bei vermieteten Immobilien neues Abschreibungsvolumen schaffen und zukünftige Wertsteigerungen frühzeitig auf die nächste Generation verlagern.

Aber es besitzt ebenso Risiken.

Die Kaufpreisforderung der Eltern verschwindet durch den Verkauf nicht. Besteht sie beim Tod noch, kann sie Bestandteil des steuerpflichtigen Nachlasses sein. Selbst wenn das Kind gleichzeitig Schuldner und Erbe ist, sieht § 10 Abs. 3 ErbStG ausdrücklich vor, dass die durch das Zusammenfallen von Forderung und Schuld erloschene Rechtsbeziehung für Zwecke der Erbschaftsteuer als nicht erloschen gilt.

Bei einem selbstgenutzten Familienheim kann der Verkauf zudem eine Steuerbefreiung kosten, die bei einer späteren Vererbung möglicherweise einen Immobilienwert von weit mehr als 400.000 Euro steuerfrei gestellt hätte.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht:

„Wie verkaufe ich mein Haus an meine Kinder, um Erbschaftsteuer zu vermeiden?“

Sondern:

„Ist bei genau dieser Immobilie ein Verkauf, eine Schenkung, eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder die spätere Vererbung insgesamt die günstigste Lösung?“

Erst wenn Immobilienwert, Nutzung, Alter der Beteiligten, bestehende Freibeträge, Restlebenserwartung, Einkommensteuer, Abschreibung und möglicher Erbfall gemeinsam betrachtet werden, lässt sich diese Frage seriös beantworten.

Das Verkäuferdarlehen ist kein steuerlicher Zaubertrick.

Es ist ein Werkzeug. Und wie bei jedem Werkzeug entscheidet nicht der Name des Modells, sondern der richtige Einsatz darüber, ob es Geld spart oder am Ende Geld kostet. Bevor jemand hier eine Entscheidung trifft, ist ein ausgiebiger Termin beim Steuerberater definitiv Pflicht, um die individuelle Ausgangssituation entsprechend zu berücksichtigen.

Dieser Beitrag stellt eine redaktionelle Einordnung dar und keine Rechtsberatung.

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Stand: 25. August 2026